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國內版REITs要來了?房地產公募REITs何時開始?

  投資人  2020-05-11 00:00:00   inPeak
公募REITs的試點也許真正開啟了中國資產證券化的新時代。

快速赛车彩票 www.ddsigs.tw 對于國內金融市場和房地產市場,今天出臺一個重磅消息:中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。

公募REITs的試點也許真正開啟了中國資產證券化的新時代。有人可能要問,國內的資產證券化不是早就在運行了嗎?國內之前的資產證券化產品主要是CMBS和ABS,實質上是債權形式的REITs;類REITs是公募REITs的雛形,但是類REITs在稅費上并沒有與國際接軌,同時對投資者也有限制、并且不能像股票一樣在市場自由交易。公募REITs的實質是所有權的轉讓,解決是退出的問題,而債券型資產證券化的產品解決的是融資的問題,實際意義相差甚遠。

從國際上來看,公募REITs有幾個特征:所有權的轉移、對投資者沒限制、可以像股票一樣買賣、底層資產主要是基礎設施或是不動產、一般在所有權轉移環節和派息環節都有稅費優惠。從國外的經驗來看,公募REITs的整體收益率(派息+股票價格上漲)較為穩定,很多穩健投資者喜歡持有REITs產品,國內公募REITs的放開實際上也是為國內投資者增加一個較好的投資渠道。

國內公募REITs這個時候出臺試點的政策,是非常具有現實意義的。REITs解決是退出問題(是國內基礎設施和經營性物業迫切需要解決的問題),而不是融資問題,所以REITs有利于降低負債率。國內的整體負債率經過三輪加杠桿(政府加杠桿——企業加杠桿——居民加杠桿),已經是處于高位運行。降低杠桿率,提高社會的整體抗風險能力也是當務之急要做的事情。

這次為什么首先放開是基礎設施的REITs?我認為這個也是經過深思熟慮的。首先基礎設施的投資主體主要是政府(地方政府的代表人以城投公司居多),前些年的城投債的問題突出,基礎設施投資通過公募REITs實現退出將大大降低政府的負債壓力;其次,啟動新一輪的“新基建”需要投資,不能再單純依賴政府負債再融資了,這樣繼續下去將會繼續加劇城投債的問題,政府通過公募REITs退出將自己回籠可以用于繼續在投資。這里面還隱含了一個問題,政府的投資具有很好的退出途徑之后,對土地財政的依賴性也會降低。

這次為什么沒有一并放開房地產公募REITs?我的看法是房地產問題比較復雜,貿然的放開房地產公募REITs有為房企紓困的嫌疑,這個要考慮社會的接受度;其次中國房地產是個大問題,而且很多優質資產掌握在民間資本手中,試點肯定要從容易控制的領域著手;第三,中國房地產價格的估值過高,目前鮮有物業能夠滿足REITs對回報率的要求。

在這個時點上進行公募REITs試點,還有一個重要的背景。受到疫情影響,全球重新步入量化寬松的道路,國內的利率也是開啟了下行通道。前不久,央行再次“降息”,非對稱下調4月貸款LPR:一年期LPR為3.85%,下調幅度20個基點,上個月為4.05%;五年期以上LPR為4.65%,下調幅度10個基點,上個月為4.75%。這也是2019年8月實施LPR改革以來的最大降幅,至此央行今年以來進行了第二次下調LPR。

對于投資市場,央行降息的實際意義何在?基準利率的下降將會帶動大類資產的收益率下調,進而影響投資者的預期回報率。說白了就是未來投資者對投資產品的預期回報會越來越低,這其實是有利于國內REITs的發行。為什么這么說?國內REITs遲遲未推出,除了稅費問題之外,另一個很大的問題就是估值問題。一個很簡單的問題,在國內商用物業NOI yield在3%左右的情況下,如果要對標國外的REITs的回報水平、股息率在5-6%,即便在稅收優惠的前提下,資產通過公募REITs上市的價格相對當前市場散售的價格差不多要打五折。如果在這樣的估值水平下,業主基本上是沒有什么動力愿意去發行公募REITs.

但如果整體大類資產的收益率下降,投資者對公募REITs的要求回報率自然也會降低,在NOI保持不變的情況下,要求回報率降低,實際上就是在提升估值。對于基礎設施來說,還是有一部分資產是可以滿足當前投資市場的回報要求的。而未來隨著整體租金水平的提升,利率繼續下行,商用物業遲早也可以滿足公募REITs的投資回報要求,到時候也許就是放開房地產公募REITs的好時機。

當然,目前的公募REITs的試點文件基本上還算是綱領性的文件,后續需要很多配套文件支持,最終才可能讓真正的公募REITs在國內上市。現在來看,最迫切需要解決是稅費問題,國內的公募REITs是不是會參照一些國家的經驗在所有權轉移環節和股息派發環節進行稅費減免,這對于REITs的發行至關重要。后續房地產REITs放開后,還要解決土地年限到期的問題。

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